新築マンション投資で節税する仕組みとは？効果を高める方法やリスクも

こんにちは。太陽光発電投資をサポートするアースコムの堀口です。

新築マンション投資は節税になると言われますが、逆にまったく効果が無いからやめた方がよいと言われることもあります。

実は、新築マンション投資は向いている人が限られるからという理由があります。

今回は、新築マンション投資が節税につながる仕組みについて解説。

節税スキームや節税効果を高める方法、リスクや注意点についてもお話しします。

新築マンション投資の節税スキームとは

新築マンション投資の節税スキームでは「減価償却」を利用します。

マンションなどの建物のように価格が大きく年々価値が落ちていくものは、数年に分けて経費を計上していきます。

これが、減価償却です。

減価償却費として経費を計上すると、見かけ上の赤字が生まれます。

この赤字を給与所得や利益と合算、つまり損益通算すると課税所得額を減らすことができます。

日本は累進課税制度なので、所得が高ければ高いほど所得税も高くなります。

仮に、課税所得額1,200万円の方が減価償却費600万円を計上した場合、1,200万円-600万円＝600万円で、課税所得額は600万円です。

実務上使われる所得税の速算表の数字を用いた計算では、課税される所得金額全体に該当の税率を乗じ、速算表の控除額を差し引きます。

その計算方法で算出すると、以下のようになります。

＜課税所得額1,200万円の場合＞

※900万円から1,799万9,000円までは税率33％、控除額153万6,000円

1,200万円×33％-153万6,000円＝242万4,000円

＜課税所得額600万円の場合＞

※330万円から694万9,000円までは税率20％、控除額42万7,500円

600万円×20％-42万7,500円＝77万2,500円

住民税はどの自治体もおおむね約10％程度を一律かけますので、課税所得額が下がれば大きな節税につながります。

相続でも節税になる

相続をすると相続税が発生しますが、現金などの資産よりも不動産の方が税金が安くなります。

現金で2,000万円を相続すると2,000万円がまるごと課税対象になりますが、2,000万円の資産価値を持つマンションの評価額は2,000万円にはならず、新築で自己利用の場合には相続税評価額は建築量の約6割、賃貸に出している場合は自己利用時の評価額の7割になります。

賃貸に出せば家賃収入が入ってくるため、同額の預金を相続するよりも資産を残せる可能性もあるでしょう。

新築マンション投資でより節税につなげる方法

新築マンション投資で、より節税効果を高める方法は2つあります。

法人化する

法人化することで、個人の場合よりも税率を下げることができ、経費にできるものの幅を増やすことができます。

個人の場合、課税所得額4,000万円を超える部分については所得税が最大45%、住民税と合わせると最大55%となります。

一方、法人の場合だと法人税率は資本金1億円以下の法人で年800万円以下の部分が15％（適用除外事業者は19％）、年800万円超の部分は23.20%なため、かなり抑えることができるのです。

法人になると経費にできるものも増え、役員報酬や法人保険、退職金なども経費に計上でき、赤字の繰り越しも9年間できるようになります。

複数戸もつ

新築マンション投資は減価償却額が大きくなればなるほど、節税効果が高まります。

そのため、一戸よりも複数戸保有した方が経費として計上できるものが増えて節税に。

複数戸あることで、空室リスクの分散にもなります。

新築マンション投資のリスクや注意点

新築マンション投資は、減価償却を利用して見た目上の赤字を生み出し、給与所得と合算して課税所得額を減らすことで節税につながります。

減らしたいのは所得税と住民税なので、そもそも所得税があまり高くない人は節税効果も薄いです。

目安として課税所得額900万円未満の方は、減価償却期間中の所得税・住民税率と譲渡税率の差が大きくないため減らせる税金が少なく、新築マンション投資は向きません。

新築マンション投資には、リスクもあります。

不動産には固定資産税がかかるので、保有する限り固定資産税を払い続けなければいけません。

空室リスクも、もちろんあります。

家賃収入が入ってこなくても、建物の減価償却費の節税効果の方がうま味が大きい場合には、始めても良いと言えるでしょう。

また、マンション購入にあたり長期ローンを組むことを考えると、数十年にわたって所得水準を維持し続ける必要もあります。

新築マンション投資の失敗例としては「損が出たら売却する」というものです。

ローン残価があると売却できないため、物件の売却価格がローン残価を下回る場合には、自己資金からの持ち出しも発生します。

特に新築は価値が落ちやすいので、借り入れ期間が浅く、ローン残価が多いときには「損切り用」として資金注入する可能性があるということは頭に入れておく必要があるでしょう。

減価償却を利用した投資法には、太陽光発電投資という方法もあります。

太陽光パネルを設置すれば、あとは特にわずらわしい管理をすることもなく、最長で20年間にわたって売電収入を得ることができます。

空室リスクなどもなく、各種リスクにも保険で備えることができますよ！

太陽光発電投資については、福島をはじめ各地に太陽光発電投資物件を保有するアースコムへお気軽にご相談ください。

新築マンション投資は高収入の方向きの節税方法

新築マンション投資は「減価償却」を利用し、会計上の赤字を損益通算して給与所得を圧縮して課税所得を減らすことで、所得税・住民税の節税につながります。

相続税対策としても、不動産評価額がそのまま相続評価額とはならないため、同額の預金等の資産を残すよりも相続額を抑えることが可能です。

新築マンション投資でより節税にするためには、複数戸所有したり法人化したりする方法があります。

節税効果が高い新築マンション投資ですが、所得税や住民税の節税が目的なので、そもそも所得税・住民税額が高くない方向けの投資ではありません。

新築マンション投資には空室リスクや売却時のリスク、ローン返済のための高所得をキープし続けなければならないリスクなども。

減価償却を利用して利益を圧縮する節税方法には、太陽光発電投資という方法もありますので、メリットやデメリット、向き・不向きを熟考し、最適な節税を探しましょう。