中古マンション投資で節税になる理由とは？方法やポイントもチェック

こんにちは。太陽光発電投資をサポートするアースコムの堀口です。

中古マンション投資は節税対策になると言われていますが、なぜ節税になるのか気になりますよね。

今回は中古マンション投資の仕組みや節税になる方法、失敗例について解説！

失敗しないための対策についても考えていきましょう。

中古マンション投資が節税になる理由と節税方法

不動産投資において、中古マンション投資では「所得税」と「相続税」の節税対策として使われることが多いです。

それぞれどのように節税になるか、見ていきましょう。

中古マンション投資の所得税対策

中古マンション投資を所得税対策として使う場合「減価償却」を利用します。

減価償却とは、年々劣化していく資産に対し、その価値を法定耐用年数に基づき経費として計上していく方法のことです。

実際には資産が目減りしていないにもかかわらず、帳簿上では大きな赤字を発生させることができ、損益通算して給与所得と合算することで課税所得額を減らすことができます。

例えば年収1,200万円の方の場合、何もしなければ課税所得額は1,200万円ですが、中古マンション投資をしており、減価償却費200万円、管理費20万円、ローン利息10万円だとすると、1,200万円 -（200万円 + 20万円 + 10万円）=970万円が課税所得額となり、所得税を減らすことができます。

中古マンション投資の相続税対策

相続税対策として使う場合は、現金と不動産で相続税の対象となるものに以下のような

違いが出ます。

• 預金などが3,000万円ある場合…課税対象額は3,000万円
• 資産価値3,000万円の中古マンションの場合…課税対象額は固定資産評価額の約3分の1で1,000万円程度

資産価値としては同額程度なのに、不動産などの資産は相続税を大幅に減らすことができます。

また、マンションを持っていれば相続後も賃貸収入が望めます。

中古マンション投資での節税は減価償却費の計算も重要！

減価償却費の計算式は「取得価額×定額法の償却率」です。

定額法の償却率は国税庁が発表している「減価償却資産の償却率表」を用いて計算します。

法定耐用年数は、以下のように建物の構造別で異なります。

※住宅用の場合

• RC造（鉄筋コンクリート造）…47年
• 骨格材の厚みが4mm以上のS造（重量鉄骨）…34年
• 骨格材の厚み3mm超～4mm以下のS造（軽量鉄骨）…27年
• 木造…22年
• 骨格材の厚み3mm以下のS造…19年

中古マンションでは、築年数が法定耐用年数内の場合、法定耐用年数を超えている場合の2パターンに分かれます。

①築年数が法定耐用年数内

以下の計算式は、築年数が法定耐用年数内の中古マンションの減価償却費の計算方法です。

耐用年数=（法定耐用年数-築年数）+ 築年数 × 20％

法定耐用年数47年、築20年の鉄筋コンクリート造の中古マンションを2,500万円で購入した場合を見てみましょう。

（47 – 20）+ 20 × 20％=31年（耐用年数）

耐用年数31年の定額法の償却率3.3%を当てはめると、減価償却費は2,500万円 × 3.3％で82.5万円です。

②築年数が法定耐用年数を超えている場合

築年数が耐用年数を超えている場合、耐用年数は法定耐用年数の20%と定められています。

例えば、築35年の1,500万円の重量鉄骨の中古マンションの場合「耐用年数 = 34 × 20％ = 6年（1年未満の月数は切り捨て）」となります。

減価償却費は、6年の定額法の償却率は16.7％と定められているため「減価償却額 = 1,500万円 × 16.7％ = 250.5万円」です。

中古マンション投資と新築マンション投資ならどっちの方が節税？

新築でも中古でも耐用年数は同じですが、中古の場合は耐用年数から築年数を引くため、短い期間で減価償却費を計上していくことになります。

マンション投資は新築でも中古でも節税効果が望めるため「どちらがより節税になるか」という視点ではなく、短期間で大きな節税効果を得たい場合は中古マンション投資、長期間にわたってじっくり節税効果を得たい場合は新築マンション投資というように、求める節税のあり方によって選ばれると良いでしょう。

ただし、築年数が法定耐用年数を超えている物件の場合、減価償却額は大きくなりますが、減価償却できる期間が短いため注意が必要です。

中古マンション投資の失敗例も知って対策を！

「中古マンション投資はやめた方がいい」という話を聞いたことのある方もいらっしゃるでしょう。

しかし、中古マンション投資で成功されている方がいるのも事実です。

中古マンション投資でよくある失敗を知り、失敗しないためのポイントや他に向いている投資法がないかについて考えてみましょう。

失敗例1・赤字経営が続くと銀行の融資が受けられなくなる

減価償却費による帳簿上の赤字とは言え、赤字は赤字なので、経営状態が良くないと判断されると銀行の融資が受けられなくなる可能性があります。

次の投資へとステップを踏んでいこうと考えている方には、不向きと言えるでしょう。

失敗例2・売却時に税金がかかる

中古マンションを売却すると、売却時に譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税を計算するには以下のような計算式を使います。

譲渡価格 – 譲渡費用 – （取得費（取得費は購入価格 – 減価償却費で計算）+ 特別控除）=課税譲渡所得

• 5年以内に売却した場合…課税譲渡所得×39.63%
• 5年以上で売却した場合…課税譲渡所得×20.315%

計算式に「減価償却費」がしっかり組み込まれていることが分かります。つまり、減価償却費で節税しても、売却時には減価償却費分の税金もかかってしまうため、売却を考えている場合には納税の延期にしかならないということです。

失敗例3・修繕費がかかる

中古マンションでは修繕費がかさみがちです。

修繕履歴が全くない場合、たとえ物件価格が安くても修繕することを前提で安くなっていることも考えられます。

新築マンションの場合も同様ですが、不動産投資では修繕費や管理費がかかること、中古であればさらにそのリスクは高いことを頭に入れておきましょう。

失敗しないためのポイントや他の投資方法

中古マンション投資で失敗しないためのポイントは「不動産投資・不動産運営の知識をしっかりと身に付けること」です。

成功させるためには、マンション運営での失敗は防がなければなりません。

節税になるからと、それだけを目的にしていると大失敗をする可能性も。

「マンションを運営する企業経営者」であることを認識しましょう。

マンション運営を成功させるためには「物件を適正価格で購入する」「賃貸需要があるエリアを見極める」「修繕費や管理費に備える」「不動産投資のリスクに備える」といったことを知っておく必要があります。

減価償却を利用した節税を行いたい場合、太陽光発電投資や環境事業投資という方法もありますよ。

太陽光発電投資・環境事業投資をお考えならアースコムへお気軽にご相談ください！

中古マンション投資で節税をするなら知識を万全にして臨もう

中古マンション投資は、所得税と相続税の節税に効果があります。

特に、減価償却を利用して節税をする所得税は、新築マンション投資に比べ、短期間で大きな節税効果を得ることができます。

減価償却費の計算は、築年数が耐用年数内か耐用年数を超えているかの2パターンあることを覚えておきましょう。

築年数が耐用年数を超えている場合、減価償却できる期間がかなり短くなる点も頭に入れておく必要があります。

中古マンション投資は節税対策として使えますが、不動産投資・運用の知識を得ておくことが失敗を防ぐポイントです。

不動産投資のように減価償却を利用した節税方法には太陽光発電投資や環境事業投資もあります。

難しい知識がほぼ不要で、空室リスクなどもないので、中古マンション投資は難しそうだなと感じたら、太陽光発電投資や環境事業投資をご検討されてはいかがでしょうか。