ワンルームマンション投資の節税効果とは？仕組みやリスクをチェック！

こんにちは。太陽光発電投資をサポートするアースコムの石井です。

ワンルームマンション投資は、人気の理由の一つに「節税」があります。

さまざまな税金を抑えることができたり、その他のメリットも多いのですが、リスクも知っておきたいところですよね。

今回は、ワンルームマンション投資でどのような税金が節税できるのかや、節税の仕組み、どんな人に向いている投資方法なのか、リスクや失敗例について解説します。

ワンルームマンション投資はどう節税になる？

ワンルームマンション投資で節税できるのは「所得税」「住民税」「相続税」「贈与税」の4つです。

所得税・住民税

所得税と住民税を節税するのに利用できるのは、減価償却と損益通算です。

減価償却とは、年々劣化していく資産について、法定耐用年数の間、その劣化して失われていく資産を毎年経費として計上できるというものです。

損益通算は赤字分を他の所得から差し引くことで、サラリーマンなどの場合は給与所得から赤字分を引き、課税対象額を減らすことができます。

所得税と住民税は所得に応じて税率が決まるため、課税される所得額を減らすことで節税になります。

所得税減額シミュレーション

• 年収500万円
• 不動産収入100万円
• 経費200万円

500万円+100万円-200万円＝400万円になり、ワンルームマンション投資をしていなければ課税所得額が500万円だったのに対し、投資を行った場合は課税所得額が400万円になります。

年収500万円であれば所得金額330万円〜695万円以下にあてはまるため、所得税率20％・控除額42万7,500円となり、以下のような計算になります。

• 課税所得額500万円のとき：500万円×20％-42万7,500円＝57万2,500円
• 課税所得額400万円のとき：400万円×20％-42万7,500円＝37万2,500円

所得税が20万円も下がっていることがわかります。

相続税

相続税は相続する資産の価値に対して課税されますが、この場合の資産価値は、一般的に建物が購入金額の約7割、土地は約8割の価格で評価されます。

現金2,000万円の相続評価額は2,000万円ですが、購入金額2,000万円のワンルームマンションを相続した方が、相続税は下がるのです。

賃貸物件の場合の建物の相続評価額

建物相続評価額は、固定資産税評価額が基準になります。

評価額はおおむね、建物新築時の40％～50％、中古の場合は評価額はさらに下がり、購入価格の60％前後となることが多いようです。

賃貸物件の場合は建物相続税評価額が70％の評価となり、60％×70％＝42％の評価となります。

賃貸物件の場合の土地の相続評価額

土地の相続評価額は路線評価が基準となり、約8割の価格で計算されます。

賃貸経営をしている場合は、貸家建付地（かしやたてつけち）となり、土地評価額はさらに約20％下がり、土地相続税評価額は80％×80％＝64％の評価になります。

また、相続する不動産が200平方メートル以下のとき、小規模宅地等の特例で50％が減額されます。

相続税減額シミュレーション

※購入金額2,000万円（建物1,000万円、土地1,000万円）の場合

相続税評価額（概算）＝1,000万円×42％＋1,000万円×64％＝1,060万円

正確に算出する計算は非常に複雑なため、税理士など専門家に相談しておくことをおすすめします。

贈与税

死後に資産を譲り渡す相続とは異なり、生前に資産を贈与する場合には贈与税がかかります。

贈与税は、相続税と同様に資産を受け取った側が負担する税金です。

贈与税の場合も、不動産の方が現金よりも節税になります。

贈与では、譲渡される人1人あたり年間110万円までは控除され、非課税になります。

ワンルームマンション投資のメリットは？どんなタイプに向いている？

ワンルームマンション投資のメリットは、大きく損を出すことで見かけ上の年収を減らせ、節税ができることです。

節税には減価償却を利用しますが、減価償却額は毎年減少していくため、長期間の節税メリットを得ることはできません。

そのため、短期的な節税にフォーカスした使い方がおすすめ。

節税効果を感じやすいタイプは「一時的に年収が上がってしまう人」「年収900万円以上の人」「定年退職前の人」です。

一時的に年収が上がってしまう場合、翌年には所得税と住民税も上がります。

ここにワンルームマンション投資の損益通算と減価償却をぶつけることで、所得税と住民税のカットができるのです。

常に年収が900万円以上あるという方にも、ワンルームマンション投資はおすすめ。

年収が900万円を超える人は一気に増税されるため、高い所得税率を下げるのに効果的です。

定年退職前の人のケースでは、退職前に損益通算をすることで納税額を抑えるという手法は同じです。

定年退職してしまうと損益通算ができなくなってしまうため、「退職前」のタイミングを狙いましょう。

ワンルームマンション投資のリスクや失敗例も知って対策を！

ワンルームマンション投資は節税効果が高い投資法ですがリスクもあります。

メリットだけでなくリスクや失敗例も知ったうえで投資をするか決めましょう。

ワンルームマンション投資の失敗例には、以下のようなものがあります。

• 資産価値が下がる
• 赤字額が大きすぎて節税メリットが感じられない
• 購入の翌年以降の節税効果が感じられない
• 相続時に分割できずトラブルになる
• 赤字経営の状態では銀行の融資が受けられない可能性が高い

長期的に資産として保有することを考えているならば、短期的な節税メリットだけに目が向いていると失敗のもとになります。

資産として運用をするなら、収益性を考え、需要の高いエリア選定や空き家リスク対策、修繕費・管理費の確保などはしておく必要があります。

短期的な節税メリットだけを狙うのであれば、「売り時」を逃さないよう時流を読む力が必要です。

売りたいタイミングで資産価値が下がってしまっては、せっかく節税ができても赤字額が大きくなってしまいます。

ワンルームマンション投資は「不動産投資」です。

不動産の知識が無いのに飛び込むのはやや無謀とも言えるかもしれません。

あくまでも「事業主」として、「ワンルームマンション投資」という事業がどのようにしたら上手くいくかを考えていく姿勢が大切です。

不動産投資は専門的な知識や手法を必要とする分野なので、他の投資法を視野に入れてみるのも一つの手です。

減価償却を利用した節税で、毎年収益も得られる投資法としては、太陽光発電投資やレンタルルーム・トランクルーム投資などの方法もあります。

アースコムのコラムでは、太陽光発電投資だけでなくさまざまな分野の投資や節税法もご紹介しています。

ぜひご参考ください。

ワンルームマンション投資は節税が可能だが向かない人もいる！

ワンルームマンション投資では、所得税、住民税、相続税、贈与税の節税が可能です。

所得税と住民税では、損益通算と減価償却を利用することで、見かけ上の年収を減らすことができ、課税所得額を減らすことができます。

相続税・贈与税のケースでは、現金などの試算ではなく不動産にしてしまうことがポイント。

同じ金額でも不動産の方が資産評価額が下がるため、課税対象額も下がります。

ワンルームマンション投資に向いているのは、一時的に所得が増えてしまった人や常に年収900万円以上ある高所得の人、定年退職前の人など。

いずれも節税効果を感じやすいケースです。

ただし、ワンルームマンション投資は「不動産投資」の一種で、不動産の知識も必要です。リスクもあるので、何もわからずに飛び込むのはリスクがあることは頭に入れておきましょう。

節税効果が得られる投資法は太陽光発電投資など他にも複数あるので、それぞれのメリットやデメリットを考えたうえでご検討ください。

太陽光発電投資や環境事業投資のことなら、アースコムへお気軽にご相談ください！