マンション投資のリスク・メリットは？失敗例やリスク回避対策を確認！

こんにちは。太陽光発電投資をサポートするアースコムの石井です。

 

節税対策として行っている方も多いマンション投資。

マンション投資は減価償却を利用できることから節税になるなどメリットがありますが、固定資産税の支払いや空室リスクなど、さまざまなリスクもあります。

 

今回はマンション投資のリスクについて。

メリット・デメリットやよくある失敗例、失敗を防ぐ方法などとともに詳しくお話ししていきます。

 

 

マンション投資のリスクや失敗例、メリットをチェック！

不動産で資産を形成する方法の一つにマンション投資があります。

 

マンション投資とは、マンションを1棟単位または1部屋単位で所有し、入居者から入ってくる家賃収入で収益を得るという投資方法です。

 

「マンション投資はやめた方がいい」という話を聞いたことがある方もいるかもしれませんが、マンション投資にはリスクがあるため、ポイントを抑えておかないと失敗してしまう恐れがあります。

 

リスクや多い失敗例、あわせてメリット部分もご紹介していきましょう。

 

マンション投資のリスク

まずは、マンション投資のリスクについて見ていきましょう。

 

①空室リスクがある

空室がある場合、その分の家賃収入が入りません。

マンション購入時に長期ローンを組んでいて家賃収入をローンの支払いに充てている場合は注意が必要です。

 

②固定資産税や修繕費がかかる

マンション購入後も、毎年の固定資産税の支払いや、定期的なメンテナンスに必要な修繕費など、さまざまな経費が発生します。

とくに中古マンションの場合は、修繕費のリスクが高まるため注意が必要です。

 

③想定している家賃が入らない・下げなくてはいけない可能性もある

入居者が家賃を滞納した場合、充てにしていた収入が入らず、運用が計画通りにいかずに赤字になってしまう恐れもあります。

また、建物の老朽化や近隣の大学が移転してしまうなど、状況によって家賃が下落するリスクも頭にいれておきましょう。

 

④ローン返済中に金利が上がる場合がある

変動金利型のローンを組んでマンションを購入した場合、経済状況によっては金利が上がる可能性があります。

その結果、想定よりも支払いが増えてしまうリスクがあります。

 

⑤災害による建物の破損・倒壊

火災や地震などが発生して建物が損傷を受けてしまうと、入居者が退去して家賃収入が得られなくなる恐れがあります。

とくに中古マンションの場合は建物が新耐震基準を満たしていない可能性もあるため、注意が必要です。

火災保険や地震保険の加入など、リスクヘッジは必須といえるでしょう。

 

マンション投資のメリット

マンション投資には、節税対策や相続対策などメリットもいっぱいあります。

 

①節税対策

マンションは減価償却資産のため、数年に分けて経費に計上できる減価償却を利用できます。

減価償却することで毎年少しずつ経費に計上でき、所得金額を抑えて所得税額を減らすことが可能です。

 

また、家賃収入は不動産所得にあたるため、不動産所得が会計上赤字になった場合は、所得税額と住民税額を減らせます。

 

マンション投資の節税対策については「新築マンション投資で節税する仕組みとは？効果を高める方法やリスクも」「中古マンション投資で節税になる理由とは？方法やポイントもチェック」でも詳しくご紹介していますので、ぜひチェックしてみてくださいね！

 

なお、減価償却を利用した投資法には、太陽光発電投資という方法もあります。

太陽光パネルを設置すれば、節税対策としてはもちろん、売電収入も得ることができますよ！

 

②少額で始められる

マンション投資はマンションの1部屋でも可能なので、数百万円からスタートできます。

また、物件を担保にすれば不動産投資ローンを組めるため、高額な物件であっても少ない自己資金で投資が始められます。

 

③残された家族へ残せる

投資用ローンを組む場合は団体信用生命保険に加入します。

団体信用生命保険に加入していれば、投資運用中に契約者が亡くなった場合や高度障害になった場合は、ローン返済義務がなくなり、家族に不動産として残すことができます。

 

④老後の資産形成

安定した運用を行うことができれば、毎月決まった額の家賃収入を得られます。

また、物件を売却すれば高額な売却益を得ることもできますよ。

老後の年金の代わりとして、資産形成にも役立ちます。

 

⑤マンション共有部の管理が不要

自主管理マンションではなく区分所有のマンションの場合は、建物の共有部の維持管理はマンションの管理会社から請け負った専門の業者が管理・修繕を行います。

そのため、管理の手間がかかりません。

 

⑥相続対策

マンション投資の場合は相続評価額を算出する際に、路線価各方式・固定資産評価額、貸家としての土地・建物の評価減額を使用します。

 

そのため、現金で資産を持つよりも資産圧縮となり、相続対策にも有効です。

 

 

マンション投資のリスクを回避する対策も知っておこう

先述の通り、マンション投資はいくつかのリスクを伴います。

しかし、事前にリスクを把握して対処できるように準備しておけば、失敗を回避することも可能です。

 

①空室リスクへの対策

空室リスクが発生する失敗例としてよくあるのが、地方など賃貸需要が少ない地域でのマンション投資です。

 

賃貸需要の少ない場所は、入居者を募集してもなかなか入居につながりません。

 

空室リスクを避けるためには、都心や駅近にあるマンションなど、賃貸需要の高い場所を選ぶことが重要になります。

 

②家賃下落リスクへの対策

築年数が進んだマンションは、家賃を下落せざるを得ないケースがあります。

 

定期的にリノベーションを行うなど、入居者が魅力を感じる付加価値をつけることで、家賃を据え置き、または引き上げることも可能です。

 

また、マンションを選ぶ際に駅へのアクセスなどを総合的に判断せず、大学が近くにあるなどという理由だけで購入してしまうと、大学が移転した際に空室リスクが高まります。

 

立地条件などを総合的に判断した上で、賃貸需要を見誤らないよう気をつけましょう。

 

③金利上昇リスクへの対策

ローンを組んでマンションを購入した場合、金利が上がる可能性がある変動金利ではなく、固定金利を選択することで金利上昇リスクを避けられます。

 

金利水準は固定金利のほうが高くはなりますが、事前に金利のシミュレーションができるというメリットがあります。

 

④災害リスクへの対策

火災や地震などの災害対策として、火災保険や地震保険に入っておくことが重要です。

ただし、保険の内容によっては受けた被害への補償が十分に行われない可能性もあります。

新耐震基準の新築マンションなど、災害に強いマンションを選ぶというのも選択肢の一つです。

 

 

マンション投資でリスクを避けるための物件・不動産会社選び

マンション投資で失敗しないためには、物件や不動産会社選びが大切です。

それぞれの選び方について、解説します。

 

失敗しない物件選びのポイント

安定した賃貸需要のある物件

大学や企業に近いという理由だけでマンションを購入すると、移転してしまったときに賃貸需要が下落してしまいます。

駅に近いなど交通アクセスのよい物件や、環境がよく一人暮らしに便利な物件など、安定した賃貸需要のある物件を選びましょう。

 

価格や家賃が適正な物件

マンション購入時は、価格の安い物件や利回りのよい物件に目が行きがちです。

しかし、価格や利回りだけを見て購入すると、価格が相場と大きく違っていたり、家賃と物件が見合わなかったりと、失敗してしまう場合もあります。

安定した家賃収入を得るためには、価格や家賃が適正価格であるか見極めることが重要です。

 

内覧できる物件

内覧できない物件は、以前住んでいた住民が悪質で、部屋の内装を大きくリフォームしないと貸し出せない状態という場合もあります。

競売物件は内覧できない反面、価格の安さが魅力ですが、非常にリスクが高いため避けるのが無難でしょう。

 

新築のブランド物件

新築のブランドマンションは高級感があり、機能面やデザイン面などさまざまな面で信頼性が高い物件です。

そのため、資産価値が落ちにくいという特徴もあります。

また、新築は中古よりも耐用年数が長いため、節税対策や安定した家賃収入にも最適です。

 

失敗しない不動産会社選びのポイント

入居率が95％以上

安定した家賃収入を得るためには、入居率が重要な指標です。

入居率が95％以上の不動産会社は、空室リスクを避けるために努力をしている会社ですので、ぜひ参考にしましょう。

 

賃貸管理のマネージメントシステムがある

入居者の賃貸滞納リスクを避けるために、入居者の契約や家賃の回収の委託や、入居者の有無にかかわらず賃料を保証するなど、賃貸管理のマネージメントシステムがある不動産会社があります。

このシステムを採用している不動産会社を選ぶことで、運営管理リスクの軽減につながりますよ。

 

 

マンション投資はメリットはあるもののリスク対策も必至

不動産で資産を形成する方法の1つにマンション投資があり、減価償却を利用した節税対策などさまざまなメリットがあります。

 

しかし、マンション投資には空室リスクや金利上昇リスクなどさまざまなリスクがあるため、ポイントを抑えておかないと失敗してしまう恐れがあります。

 

駅に近いなど交通アクセスのよい物件など安定した賃貸需要のある物件を選んだり、価格や家賃が適正な物件を選んだりと、長期的に安定した投資が可能か見極めることが重要です。

 

不動産投資のように減価償却を利用した節税方法には太陽光発電投資もあります。

 

難しい知識がほぼ不要で、空室リスクなどもないので、マンション投資は難しそうだなと感じたら、太陽光発電投資をご検討されてはいかがでしょうか。

 

太陽光発電投資や環境事業投資にご興味がある方は、ぜひお気軽にアースコムへお問い合わせください。