海外不動産投資に税制改正はどう影響する？対応策や代替案など詳しく解説！

こんにちは。太陽光発電投資をサポートするアースコムの石井です。

所得税節税の効果が高い海外不動産投資は、高額納税者の方々に人気の投資法でしたが、2020年の税制改正によって節税メリットを享受するのが難しくなってしまいました。

今回は、2020年の税制改正によって海外不動産投資にどのような影響があるのかについて

解説。

制度改正の内容や、改正されたことによってどのような対応策をとればよいのかについてご紹介します。

税制改正は海外不動産投資による節税でどう影響する？

海外不動産の節税スキームは、海外不動産の減価償却費（赤字）を日本での収入と合算することで、見かけ上の課税所得価額を減らすというものです。

海外の住宅事情は日本とは異なり、古い家でも価値が落ちることは少なく、新築物件が出にくいため中古物件の需要も高いです。

そのため、賃貸料は安定的に入ってくる可能性が高く、売却時に大きく値が下がる心配も無いという点で非常にメリットの大きい投資法でした。

海外不動産投資の節税スキームについては「海外不動産投資の節税封じの影響は？規制内容から対策を」で詳しく解説しています。

合わせてご覧ください。

海外不動産投資に関する2020年の税制改正内容は？

そんな節税メリットが大きい海外不動産投資でしたが、2020年の税制改正により個人の所得税の節税対策として使うには、うまみがほとんどないという状況になってしまいました。

次は、2020（令和2）年度税制改正の大綱から、海外不動産投資の節税に関する内容の一部です。

「3 租税特別措置等（国税）［新設］」で「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」が創設されました。

その特例では「個人が、令和3年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の損失の金額があるときは、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかったものとみなす。」とされました。

つまり、「2022年の確定申告からは、海外不動産投資で発生した減価償却費は無かったことにします」ということです。

これにより、海外不動産投資の減価償却費と日本での所得とを損益通算することができなくなり、節税効果はほとんどなくなってしまいました。

ただし、売却時にかかる譲渡所得税においては「国外中古建物を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算上、その取得費から控除することとされる償却費の額の累計額からは」税制改正により「なかったものとみなされた償却費に相当する部分の金額を除くこととすることその他の所要の措置を講ずる。」とされ、減税されることも決定しています。

税制改正による禁止事項で海外不動産投資はどう対策していけばいい？

海外不動産投資が節税対策として使えない中、保有している不動産物件をどのように扱うかは悩ましいところでしょう。

考えられる対策について見ていきましょう。

対策1：売却して売却益を得る

先にも述べた通り、海外不動産は築年数が経っても価値が落ちにくいという特徴があります。

中には、築100年を超える住宅もあり「古くても手入れをしたら住める」という考えは珍しくありません。

そのため、売却時に価値が下がりにくく、逆に価値が上がる可能性も。

税制改正によって売却時にかかる譲渡所得税は減価償却費用相当額を控除できるようになったので、これまで節税対策として保有していたものの出口戦略にお困りだった方にも有効な方法です。

対策2：保有し続けて家賃収入を得る

特にアメリカでは新築物件が出回ることがあまりないため、中古物件でも借り手がつきやすく安定して家賃収入が得られるメリットがあります。

日本のように築年数が経った不動産は家賃を下げないと入居者の確保が難しいということもありません。

節税という観点からは外れますが、純粋に「利回りの良い不動産投資」だと考えれば、売却時にも利益が出やすく、保有し続けるというのも選択の1つでしょう。

対策3：海外不動産を複数持つ

税制改正では海外不動産の損失と国内の所得の合算が禁止されましたが、海外の不動産同士の損益通算については規制はされていません。

現在保有している海外不動産で利益が発生している場合、新たに海外不動産を購入し、その分の損失をぶつけることはできます。

海外不動産投資は法人であれば税制改正の影響はなし！その他の節税策も検討を

税制改正では「個人が、令和3年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合において」減価償却費は無かったことにする、損益通算はできない、とされました。

つまり、法人の場合は関係無いのです。

そのため、法人では引き続き節税対策として利用することもOK、急いで対策を取る必要はありません。

個人の方で減価償却費で損益通算をする節税対策をしたいとお考えの方は、オペレーティングリースや太陽光発電投資といった方法もご検討ください。

手前味噌になりますが、太陽光発電投資は太陽光さえあれば発電できるため、感染症や経済の影響を受けにくく、比較的低リスクで長期間安定した投資ができる点でおすすめできる節税法だと考えています。

クリーンエネルギーはこれからますます注目の分野です！

アースコムにお気軽にご相談ください。

海外不動産投資は税制改正によって節税から投資メインへ

海外不動産投資は税制改正により、個人の保有する海外不動産で発生するはずだった損失、つまり減価償却費を無かったことにするということが決定しました。

これまで海外不動産投資の減価償却費と国内の所得を損益通算することで節税してきた方には大きな打撃となる内容です。

ただ、逆に売却時には減価償却費の相当額を譲渡所得税から控除できるということになったため、出口戦略にお困りだった方にとっては「不動産の売却」も対策の一つになります。

その他の対策としては、不動産を保有し続けて家賃収入を得る方法や、海外不動産を複数所有して損益通算する方法があります。

税制改正は「個人」が対象なので法人保有の場合はこれまで通り減価償却が可能です。法人化するというのも対策の1つでしょう。

節税対策には太陽光発電投資や環境事業投資もおすすめです！

ご興味がある方は、ぜひお気軽にアースコムへお問い合わせください。